ทางเข้าออกลำบาก

คำว่า เข้าออก "ลำบาก" นั่นบางทีไม่ใช่แค่ถนนสภาพไม่ดี เป็นลูกรัง หรือ ทางแคบ แต่ ที่ร้ายแรงที่สุด คือ "เป็นที่ดินตาบอด" จะเข้าออกต้องขอทางภาระจำยอม ซึ่งทางภาระจำยอมนี้ตามกฎหมายระบุว่า 2.5 เมตร ก็เพียงพอแล้วต่อการนำรถยนต์เข้าออก แปลว่าถ้าเราต้องการถนนกว้างกว่านั้น เราไม่มีทางได้มันมาฟรีๆ บางทีเสียเงินค่าซื้อทางแพงกว่าค่าที่ดินเสียอีก ค่ะ ดังนั้น ตรวจสอบดูให้ดี ทางเข้าสู่ที่ดินเราเป็นทางสาธารณะหรือไม่ ถ้าไม่อย่าลงทุนเด็ดขาด นอกจากคุณจะได้มาฟรีๆ แต่อย่าลืมนะคะ รับมอบอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นการให้ หรือโดยมรดก ก็มีค่าใช้จ่าย ณ สำนักงานที่ดินในการรับมอบทั้งนั้น นั่นหมายถึง ถ้าที่ดินไม่ดีจริงๆ บางทีการไม่รับเข้ามาซะจะยังดีกว่า ค่ะ

รูปทรงเว้าแหว่ง หลายเหลี่ยม

รูปทรงของที่ดิน สวยที่สุด คือ "สี่เหลี่ยม" ไม่ว่าจะจตุรัส หรือ ผืนผ้า ก็ได้ทั้งนั้น และรูปทรงที่แย่ที่สุด ทุกคนก็น่าจะรู้ว่า คือ รูปทาง 3 เหลี่ยม แย่ทั้งในทางหลักฮวงจุ้ย และ หลักสถาปัตกรรมและความคุ้มค่าของการใช้ประโยชน์ที่ดินค่ะ ส่วนรูปทรงที่เป็น ทรงเว้าแหว่ง หลายเหลี่ยม ไม่ควรซื้อ เพราะตรงจุดที่เว้าแหว่ง การสร้างอาคารให้ได้พื้นที่ใช้สอยคุ้มๆนั้น ไปไปแทบไม่ได้เลยค่ะ นอกเสียจากแปลงนั้นจะเป็นที่ดินผืนใหญ่มากจริงๆ และเราได้ราคามาถูกมาก เราถือเสียว่าสามารถเอาที่ดินตรงกลางไปใช้ประโยชน์ได้เยอะ ส่วนตรงขอบที่ดินเว้าแหว่งไปบ้างก็ไม่เป็นไร นำมาทำเป็นส่วนของ landscape จัดสวน ทำน้ำตก ลำธาร เป็น free form ก็สวยไปอีกแบบค่ะ

เคยเป็นที่ทิ้งขยะ มูลฝอย ขยะพิษ

เรื่องนี้ต้องสืบค่ะ สอบถามจากคนเก่าแก่ในพื้นที่ ว่าที่ตรงนี้เมื่อก่อนเคยเป็นอะไร บางทีที่ดินรกร้าง บางทีมีคนไปซื้อที่ดินมาถูกๆ แล้วก็ขุดดินไปขาย พอเป็นบ่อลึก จนขุดไม่คุ้มแล้ว ก็เปลี่ยนเป็นที่รับทิ้งขยะแทนได้เงิน 2 ต่อไปแล้วยังไม่พอ พอขยะจะเต็มหลุมก็เอาดินธรรมดามาถมปิดหน้าเสร็จแล้วเอามาขายให้เรา กลายเป็นที่ดินสวยผืนงาม ขายถูกๆ ถมให้แล้วด้วย เราก็ซื้อมากระหยิ่มยิ้มย่องด้วยความดีใจ พอเจาะเสาเข็มลงไปเท่านั้นแหละ หุบยิ้มแทบไม่ทันเพราะ ขุดไปเจอแต่ขยะ เสาเข็มไม่มีแรงยึด ก็สร้างอาคารสูงโครงสร้างใหญ่ไม่ได้ ไม่ปลอดภัย อย่างมาก ก็ทำได้แค่โครงสร้างเบาอย่าง โกดังเก็บสินค้าเบาๆ ตลาดนัด ลานจอดรถ เรียกว่าเสียโอกาสไปเยอะเลยค่ะ ถ้าเจอขยะพิษ ยิ่งเป็นเรื่องใหญ่ เพราะ ผู้รับเหมาที่ไหนจะอยากเข้าพื้นที่มารับงานให้เรา และแม้แต่ตัวเราถ้าสร้างอาคารเสร็จแล้วจะอยากเข้าไปพักอาศัยหรือเปล่า ดังนั้น กันไว้ดีกว่าแก้ ตรวจสอบประวัติที่ดินให้ถี่ถ้วน ก่อนซื้อจะดีกว่าค่ะ

มีหลุมบ่อขนาดใหญ่

มีหลุมบ่อ ขนาดใหญ่ โดยมากจะเคยถูกขุดดินไปขายมาก่อน แล้วปล่อยรกร้าง ตอนขายไม่ได้ถางดู ซื้อทั้งรกร้าง พอจะสร้างขึ้นมาแทบเป็นลมกับค่าถมดิน แพงเกือบครึ่งนึงของมูลค่าที่ดินก็มีค่ะ ค่าถมดิน คิวละ 280 - 340 บาท (ขึ้นกับคุณภาพดินที่ใช้ถม ถ้าดินดำหน้าดินมีแร่ธาตุปลูกต้นไม้ขึ้นก็จะแพงกว่าดินลูกรังก้นบ่อ) ถ้า 100 ตารางวา ถมสูง 1 เมตร ต้องใช้ดินประมาณ 480 - 500 คิว (รวมบดอัดยุบตัวแล้ว) = ราคาประมาณ 130,000 – 170,000 บาท ดังนั้น จะถมดิน 1 ไร่ ถมสูง 1 เมตร = ใช้เงิน 5 - 7 แสน กันเลยทีเดียวค่ะ อีกจุดที่ต้องดูคือ ระดับของที่ดินเรากับที่ดินข้างเคียง เช่นเคยเป็นท้องนา ท้องร่องมาก่อน ที่ดินมักจะต่ำกว่าระดับถนน พอเราไปซื้อจะสร้างเป็นบ้าน หรือ อาคารอย่างอื่นเรามักจะต้องการให้สูงขึ้นมาอย่างน้อยเท่ากับถนน ถูกต้องมั้ยคะ คราวนี้ที่ดินข้างๆเขาไม่ได้จะถมด้วย เขายังคงทำนา ทำสวนต่อไป ดังนั้นไม่ใช่แค่เสียค่าถมดินแล้วจบ แต่เราเองจะต้องทำแนวกำแพงกันดินสไลด์ไม่ให้ดินไหลไปที่ดินข้างเคียงด้วย ราคาก็ไม่ธรรมดา ถ้าเป็นที่ดินไม่ติดแม่น้ำตก 3,000 -4,000 บาทต่อเมตร หรือถ้าที่ดินติดแม่น้ำ ตก 8,000 - 10,000 บาทขั้นต่ำ รวมค่าของค่าแรงค่ะ

ที่ดินสุสาน หรือ มีผู้เสียชีวิตจำนวนมาก

ถ้าเราจิดแข็งเราคงไม่กลัวสิ่งนี้ แต่ถ้าเราจะซื้อลงทุนนี่มีประเด็นเหมือนกัน นะคะ เพราะ ลูกค้าของเราหากรู้ว่าที่ตรงนี้เคยเป็นสุสาน หรือ มีคนเสียชีวิตเยอะๆ อาจจะกลัวจนไม่กล้ามาเช่า หรือซื้อต่อกัน ก็เป็นจุดด้อยที่แก้ไขยากมากๆก็นึง ทางที่ดีอย่าไปเล่นของยากแบบนี้จะดีกว่าค่ะ จริงมั้ยคะ ^^

ที่ดินที่ถูกกระแสน้ำ กัดเซาะอยู่ตลอดเวลา

ภาษาชาวบ้าน เค้าเรียกว่า "น้ำกัด" คือ โดนกระแสน้ำกัดเซาะ ฝั่งที่เป็นโค้งน้ำไหลเข้ามาปะทะ ตรงนั้นดินจะค่อยๆหายไป ที่ดินที่ซื้อมาจะเหลือน้อยๆทุกปี คิดแค่นี้ก็ขาดทุนแล้ว และหากเราทำเขื่อนกันดินริมตลิ่ง เขื่อนก็จะพังง่ายกว่า หรือ ใช้เข็มยาวกว่า แนวเขื่อนหนากว่าฝั่งที่น้ำไม่กัดเซาะ ต้นทุนสูงโดยไม่จำเป็น เอาเป็นว่าถ้าไม่ได้วิวโค้งน้ำที่สวยจับใจ แล้วเราเอาไปเป็นจุดขาย ดึงคนเข้ามาพัก หรือ มาซื้อในที่ดินเราได้จริงๆ เลี่ยงได้ก๋เลี่ยงที่จะลงทุนในที่ดินแบบนี้ดีกว่าค่ะ

ที่ดินแถบที่ใกล้กับ ชายเลน ดินเหลว

เป็นเรื่องคล้ายกันกับดินที่โดน "น้ำกัด" แต่อันนี้เป็นเรื่องของ เนื้อดินตรงบริเวณนั้น ที่เป็นชายเลน เช่น บางขุนเทียน ใต้ดินนั้นเหลวมาก ทำให้เวลาตอกเสาเข็มต้องตอกลึกกว่าปกติ บางทีย่านบางขุนเทียนนั้นพบว่า มูลค่าโครงสร้างใต้ดิน(เสาเข็ม) สูงพอกับมูลค่าก่อสร้างบ้านที่เห็นบนดิน เลยทีเดียว ดังนั้น ที่ดินย่านบางขุนเทียน หรือ ย่านที่เป็นชายเลนทั่วประเทศ จึงมักจะมีราคาที่ถูกมาก และราคาประเมินก็ไม่ค่อยขึ้น ดังนั้นจึงไม่เหมาะแก่การลงทุน ไม่ว่าจะระยะสั้น หรือระยะย่าวก็ตามค่ะ แต่ถ้าซื้อเพื่อปลูกบ้านอยู่เอง แล้วได้บรรยากาศสวยๆ สงบ อิงธรรมชาตินั้นก็เป็นอีกเรื่องนึง แล้วแต่ความถูกใจส่วนบุคคลได้เลยค่ะ

ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ ไม่ชัดเจน

เอกสารสิทธิ์ ที่ชัวร์ที่สุด คือ นส.4 หรือ โฉนด (ครุฑแดง) เท่านั้นค่ะ ส่วนตัวพลอยเองในการทำงานนายหน้าอวังหามาเกือบ 10 ปีนี้ก็ไม่เคยยุ่งกับที่ดินที่ไม่มีโฉนดเลยสักครั้ง เพราะกว่าจะเปลี่ยนประเภทเอกสารสิทธิ์ ให้มีลำดับขั้นสูงขึ้นนั้นใช้กำลังภายในมหาศาล ถ้าที่ไม่เยอะ ถูก และสวยจริงๆ ไปเล่นแปลงที่มีโฉนดแล้วจะเสียเวลาน้อยกว่า มองภาพรวมแล้วคุ้มค่ากว่ามากค่ะ