เมื่อคุณอยากจะขายบ้าน แน่นอนว่ามีขั้นตอนและเอกสารต่างๆมากมายที่ต้องเตรียม แต่ PROPPERTYSELECTED ขอบอกเลยว่า สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นเอกสารอันดับต้นๆที่ทั้ง ผู้ซื้อ และ ผู้ขาย ควรใส่ใจ

---

"หัวข้อที่ต้องระบุ" ในสัญญา : ผู้ซื้อ vs ผู้ขาย

---

"หัวข้อที่ต้องระบุ" ในสัญญา ประกอบไปด้วย

• คู่สัญญา
• อสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงซื้อขายกัน
• ราคาที่ตกลงกัน
• วิธีการชำระ
• ผู้ชำระค่าใช้จ่ายต่างๆในการโอน
• กำหนดเวลาการไปโอน
• ความรับผิดหากผิดสัญญา
• เงื่อนไขและข้อตกลงอื่นๆ
• ลงลายมือชื่อ

---

คู่สัญญา

---

คู่สัญญา หมายถึง คนสองฝ่ายที่มาทำสัญญากัน เป็นใคร? ซึ่งมี ผู้ขายฝ่ายหนึ่ง กับ ผู้ซื้ออีกฝ่ายหนึ่ง ส่วนนี้ต้องระบุ ข้อมูลของทั้ง 2 ฝ่ายดังนี้

• ชื่อ นามสกุล
• เลขที่บัตรประจำตัวประชาชน (พร้อมแนบสำเนาบัตรไว้ท้ายสัญญา)
• ที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน (พร้อมแนบสำเนาทะเบียนบ้านไว้ท้ายสัญญา)

สามารถระบุเพิ่มเติม คือ

• วันเดินปีเกิด
• อายุ
• เบอร์โทรศัพท์ที่ติดต่อได้
• ที่อยู่ที่ติดต่อได้

---

อสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงซื้อขายกัน

---

ส่วนนี้ให้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงซื้อขายกัน ให้ละเอียดที่สุด ดังนี้

• เลขที่โฉนด / เลขที่เอกสารสิทธิ์
• ประเภทอสังหาริมทรัพย์ เช่น ห้องชุด(คอนโดมิเนียม), บ้าน, ที่ดิน เป็นต้น
• ขนาดที่ดิน (ไร่ - งาน - ตารางวา)
• ขนาดพื้นที่ใช้สอย (ตารางเมตร)
• ลักษณะสิ่งปลูกสร้างที่ขายรวมกัน เช่น บ้าน 3 ชั้น พร้อมเรือนรับรอง 1 อาคาร
• อุปกรณ์ส่วนควบ และ ทรัพย์สินอื่นๆ ที่ขายพร้อมกัน เช่น เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว , เครื่องใช้ไฟฟ้า, ของตกแต่งบ้าน เช่น ภาพเขียนติดผนัง เป็นต้น

โดยเรามาสามารถทำเอกสารแนบท้าย ระบุรายการทรัพย์สิน, จำนวน, ลักษณะ, ภาพถ่าย เอาไว้เพื่อความชัดเจนด้วยค่ะ

---

ราคาที่ตกลงกัน

---

• ราคาซื้อขายตามจริงที่ตกลงกัน ทั้งตัวเลข และ ตัวอักษร เช่น 20,000,000 บาท (ยี่สิบล้านบาทถ้วน)

---

วิธีการชำระ

---

• แบ่งเป็นเงินส่วนใดบ้าง เช่น เงินจอง, เงินทำสัญญา, เงินส่วนที่เหลือคงค้าง
• แต่ละก้อน จำนวนเท่าไหร่บ้าง เช่น เงินจอง 100,000 บาท, เงินทำสัญญา 400,000,000 บาท, เงินส่วนที่เหลือ 19,500,000 บาท
• แต่ละก้อนจ่ายเมื่อไหร่ เช่น เงินจอง ชำระแล้ว ณ วันที่ ..., เงินทำสัญญา ชำระ ณ วันที่ทำสัญญานี้, เงินส่วนที่เหลือ ชำระ ณ วันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์
• จ่ายโดยวิธีใด พร้อมรายละเอียดช่องทางการจ่ายเงิน เช่น โอนเงินสดเข้าบัญชี ชื่อบัญชี... ธนาคาร...., สั่งจ่ายเป็นแคชเชียร์เช็ค ธนาคาร... ให้กับ ...

---

ผู้ชำระค่าใช้จ่ายต่างๆในการโอน

---

ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ มีรายการ ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ปกติจะเจรจาแบ่งจ่ายกันคนละครึ่ง ทั้ง "ผู้ซื้อ และ ผู้ขาย"
• ค่าภาษีเงินได้ ปกติจะเป็นหน้าที่ของผู้ได้รับเงิน คือ "ผู้ขาย" เป็นคนจ่าย
• ค่าอากรณ์แสตมป์ 0.5% หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อย่างใดอย่างหนึ่ง ปกติจะเป็นหน้าที่ของ "ผู้ขาย" เป็นคนจ่าย เพราะ หากผู้ขายมีการจัดการที่ดีนำชื่อตนเองเข้าในทะเบียนบ้าน (กรณีเป็นที่อยู่อาศัย) เป็นระยะเวลา 1 ปี เต็ม ก็จะไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ... แต่อย่างไรก็ตาม ส่วนนี้สามารถเจรจาได้ อาจนำไปหักลบกับยอดขายแล้วให้ผู้ซื้อช่วยทำการจ่าย ณ สำนักงานที่ดินแทนก็ได้
• ค่าจดจำนอง (กรณีกู้) ปกติ "ผู้ซื้อ" เป็นผู้จ่าย เพราะ ถ้าผู้ซื้อใช้เงินสดก็จะไม่เสียส่วนนี้ค่ะ
• ค่านายหน้า (ถ้ามี) ปกติเป็นความรับผิดชอบของ"ผู้ขาย" เพราะ ทำงานประชาสัมพันธ์และประสานงานให้กับผู้ขายมาตั้งแต่เริ่มต้น แต่บางกรณีทางผู้ซื้ออาจมีนายหน้าส่วนตัวที่ช่วยทำการหาทรัพย์ตามความต้องการ ผู้ซื้อก็จะเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมกับนายหน้าฝั่งของตน ตามตกลง

หมายเหตุ : ในประเทศไทย ค่านายหน้าตามปกติ คือ 3% จากยอดที่ตกลงซื้อขายกันจริง (ราคาที่ต่อรองแล้วปิดการขายได้) แต่หากเจ้าของทรัพย์มีการเร่งการขายมากๆ อาจเพิ่มให้เป็น 4 - 5% ก็มีค่ะ

---

กำหนดเวลาการไปโอน

---

โดยปกติจะกำหนดให้โอนภายใน 7 วัน ถึง 1 เดือน นับจากวันที่ทำสัญญา โดยวันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน นั้นต้องเป็น วันทำการราชการ

• หากซื้อเงินสด ก็มักจะนัดโอนภายใน 7 วัน
• หากกู้ (ขอสินเชื่อ) มาซื้อ ก็มักให้เวลาทำเรื่องประมาณ 1 เดือน ตาม process ของธนาคารหากไม่ติดขัดอะไร ก็มักจะทันเวลาค่ะ แต่หากไม่ทันจริงๆ สามารถระบุในสัญญาได้ ว่าหลังจากทราบผลการขอสินเชื่อภายในกี่วัน ต้องไปทำการโอนกรรมสิทธิ์

หมายเหตุ : กรณีห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ทางฝั่งผู้ขายเองจะต้องขอใบปลอดหนี้กับทางนิติบุคคลซึ่งต้องใช้เวลาประมาณ 2 สัปดาห์ และ ใบปลอดหนี้ก็จะมีอายุการใช้งานกำหนดอยู่ด้วย ดังนั้น วันนัดโอนต้องนัดกันให้เป๊ะๆ ค่ะ หมายเหตุ 2 : กรณีผู้ขาย (เจ้าของเดิม) ขายทรัพย์สินที่ยังติดจำนองกับธนาคารอยู่ จะต้องแจ้งวันโอนกับธนาคารให้เป๊ะ ถ้าเลื่อนวันโอนก็ต้องแจ้งใหม่ เพราะ ยอดหนี้ที่รวมดอกเบี้ยจะเพิ่มลดทุกวันค่ะ

---

ความรับผิดหากผิดสัญญา

---

หากมีฝั่งใดฝั่งหนึ่งผิดสัญญา ไม่สามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์ได้ จะเกิดอะไรขึ้นบ้าง ชดใช้ยังไง เท่าไหร่ เมื่อไหร่ เช่น

• ผู้ขาย เปลี่ยนใจ ไม่ขายแล้ว ต้องคืนเงินจองและเงินทำสัญญาทั้งหมด รวมถึงจ่ายค่าปรับเป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ (ตกลงกันเองแล้วระบุในสัญญาได้เลย โดยปกติก็จะคิดค่าปรับเป็น 2 เท่าของเงินจองและเงินทำสัญญาค่ะ)
• ผู้ซื้อ กู้ไม่ผ่าน ผู้ขายอาจคืน หรือ ไม่คืนเงินจองและเงินทำสัญญา หรือจะยึดไว้แค่เงินจอง สามารถระบุได้
• ผู้ซื้อกู้ผ่านแต่เปลี่ยนใจไม่ซื้อ ผู้ขายอาจยึดเงินที่ผู้ซื้อชำระมาแล้วทั้งหมดก็ได้ แล้วแต่เจรจาอีกเช่นกัน

แต่โดยปกติแล้วหากไม่ทำการระบุไว้ในสัญญา เจ้าของสามารถยึด เงินจองและเงินทำสัญญาได้ ไม่จำเป็นต้องคืน เพราะ คือค่าเสียโอกาสที่เจ้าของจะขายให้คนอื่นไม่ได้ในช่วงระยะเวลาที่รอผู้ซื้อค่ะ

---

เงื่อนไขและข้อตกลงอื่นๆ

---

กรณีที่มีเงื่อนไข และข้อตกลงอื่นๆ เพิ่มเติม เช่น กรณีผู้ซื้อเป็นนักลงทุน ต้องการ Flipping คือ ขอวางเงินทำสัญญาก้อนหนึ่ง แล้วนำบ้านไปทำการตลาดขายให้คนอื่น เพื่อบวกกำไรส่วนต่าง โดยในสัญญาอาจจะระบุว่า "หลังจากวางเงินทำสัญญาก้อนนี้แล้วจะขอเข้ามาทำการ Renovate บ้านให้สวยขึ้นเพื่อเพิ่มมูลค่า" จะได้นำไปขายต่อในราคาที่สูงขึ้น และจะขอยืดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ออกไป 6 เดือน - 1 ปี หากครบกำหนดแล้วยังขายคนอื่นไม่ได้ ก็จะทำการซื้อไว้เอง หรือทำการต่อสัญญาโดยวางเงินเพิ่ม เป็นต้น

---

ลงลายมือชื่อ

---

• ลายเซ็น ผู้ซื้อ และ ผู้ขาย
• ลายเซ็น พยาน 2 คน (ปกติจะใช้พยาน ฝั่งละ 1 คน)

หมายเหตุ : แนบสำเนาบัตรประชาชนของทุกคนที่มีลายเซ็น ค่ะ